5 Pasos en la reforma de una vivienda en Pamplona
El concepto clave a la hora de afrontar la rehabilitación de una vivienda será la planificación, con la que se garantiza control en el coste, en la calidad y en los plazos de la obra.
Nuestra experiencia en este aspecto es muy positiva ya que en nuestro caso no solo trabajamos en el diseño sino también en la coordinación de todos los oficios que intervienen en la obra.
Estos serán los pasos fundamentales en la reforma de una vivienda (están enfocados a la Comunidad Foral de Navarra, pero pueden ser perfectamente aplicables a todo el territorio nacional).
1. Programa de necesidades
Esta etapa previa es clave para que el objeto de la reforma cumpla con tus expectativas y necesidades actuales.
A gran escala existen 3 tipos de reformas:
- Reformas de vivienda: reforma del piso tal como está pero con materiales nuevos
- Reformas con cambio de distribución: Se reforma el piso incluyendo derribos de paredes y construcción de otras en distintos lugares. Es posible que para la adaptación de una vivienda para discapacitado sea necesaria la intervención en los elementos de distribución.
- Reforma con modificación de un elemento estructural del edificio.
Podemos dar unas claves con las que podremos tener una mayor tranquilidad y seguridad a la hora de emprender la reforma de nuestra vivienda:
-idear previamente la reforma, para dejar aflorar todas las posibles ideas
-aprovechar los espacios. La separación entre estancias no tiene porque ser un simple tabique, estos se pueden convertir en tus espacios de almacenaje, armarios, estanterías, paredes móviles.
-contar con la flexibilidad espacial de la vivienda, de forma que se adapte a futuros usos, ocupantes…
2. Previsión de gastos y gestión de subvenciones
Existen unos costes mínimos ineludibles entre los que están las tasas municipales para la obtención de los permisos municipales correspondientes y los honorarios profesionales del técnico contratado para la redacción del proyecto y la dirección y coordinación de las obras. Estos gastos, que suponen aproximadamente un 20% del total del presupuesto, son necesarios para afrontar una reforma con garantías de legalidad.
En cambio, el 80% restante sí que depende de las soluciones adoptadas en proyecto, de los materiales y acabados elegidos.
El coste de la reforma de una vivienda sin intervención estructural puede estar aproximadamente entre 500 y 700€/m2 para la reforma Integral con cambio de distribución. Unos 150€/m2 si solamente hablamos de pinturas y acabados.
Por ejemplo, una reforma de una vivienda de 60 m2 puede rondar los 30.000 €, incluyendo derribos de tabiquería existente, albañilería, fontanería, electricidad, falsos techos, pintura, y la reforma de la cocina y baño.
La reforma de un baño puede estimarse entre los 5.000 y 6.000 €, incluyendo sanitarios, grifería, alicatados, mamparas, pinturas, electricidad, etc.
La reforma de una cocina completa puede variar entre los 8.000 € y los 15.000€, con aparatos y mobiliario incluido.
Tenemos que recordar que existen ayudas a la rehabilitación y reformas de viviendas incluyendo los costes de contrata y honorarios de los técnicos. Estas ayudas se gestionan con los entes públicos, las oficinas de rehabilitación de vivienda.
Una parte importante a tener en cuenta en la reforma de una vivienda es su eficiencia energética, por lo que habrá que pensar en mejorar el aislamiento térmico.
Un buen aislamiento térmico proporciona un ambiente más cómodo, habitable y sano. De esta manera se economizará energía que de forma notable se traslada al ahorro en las facturas. Con una moderada inversión puede mejorarse de modo importante la eficiencia de las casas y lograrse importantes ahorros, con los que se amortizaría en pocos años el pago para la mejora. Se puede calcular que alimentar energeticamente un piso de 100 m2 con una antigüedad de 50 años nos puede costar unos 2500 Euros al año si está calificado como G. Una vivienda A supone 200 Euros.
Dentro de nuestros hogares, dos elementos principales que forman parte del aislamiento térmico, ventanas y cajones de persiana, son junto con las infiltraciones de aire, unos factores importantes a tener en cuenta en la pérdida de energía de nuestras viviendas.
Para poder evitar las fugas de calor se han desarrollado los recuperadores de calor, que cada vez son más comunes en todo tipo de edificaciones. Su mecanismo se basa en un ventilador que extrae el aire viciado de la vivienda, otro ventilador que sustituye este aire viciado por aire limpio y un elemento intermedio que aprovecha la energía del aire que extraemos de la vivienda y la intercambia con el aire exterior que impulsamos.
Estos equipos disponen de una serie de filtros de partículas para mejorar la calidad del aire que nos llega al interior, convirtiendo el aire que respiramos en uno más saludable. Su rendimiento es muy alto, superior al 90%.
En un piso calificado como G, en planta intermedia en un bloque de vivienda colectiva de 90 metros, bastaría con mejorar la envolvente (invirtiendo 6.000 euros) o las instalaciones (4.000 euros) para que escalara a una calificación E. Realizando las dos actuaciones conjuntamente, la casa llegaría a la D. Es decir, con una inversión de 10.000 euros se ahorrarían 1.600 euros al año. Esta misma casa podría llegar incluso a rozar la máxima eficiencia si se le dota de energías renovables. Por un coste añadido de en torno a 5.000 euros subiría incluso a una etiqueta B, con lo que rebajaría hasta en un 88% sus emisiones de CO2 respecto a su estado inicial.
3. Proyecto de reforma y gestión de obra
Contratar a un técnico que pueda asesorarte es fundamental. Disponer de un buen proyecto nos ahorra tiempo y dinero. Un diseño a la medida de las necesidades, optimizando los espacios. El proyecto será la base para una correcta ejecución de obra.
En Guria Arquitectura y Rehabilitación añadimos la gestión completa de obra, lo que denominamos PROYECTO LLAVE EN MANO. Tienes en este enlace toda la información de contacto.
4.Permisos municipales
Para el cumplimiento de las garantías legales, se solicitará licencia de obra. La mayoría de las intervenciones de reforma a las que nos referimos suelen hacerse bajo una licencia de obra menor. Si no se hace se puede ser sancionado.
TIPO DE LICENCIA QUE NECESITO PARA MI REFORMA
- En principio es necesaria licencia para cualquier tipo de reforma en la vivienda.
- El ayuntamiento de Pamplona solicita una memoria valorada para obras menores (pintar, cambio de acabados, arreglar baños y cocinas, etc).
- Cuando la actuación en la vivienda requiere un cambio de ubicación del baño por ejemplo ya se solicita proyecto
- Si la obra requiere demolición de tabiques será necesaria Dirección de Obra.
El tipo de licencia necesaria para reformar la vivienda depende del municipio, por lo que generalizar es muy complicado. Pasos:
Informarse en el Ayuntamiento
El técnico municipal podrá guiarnos con la documentación necesaria.Podemos conocer la normativa referente a nuestra casa, si el edificio tiene algún tipo de protección arquitectónica…
Consultar la página web del Ayuntamiento
Generalmente los Ayuntamientos tienen toda la información sobre licencias disponibles en la web.
Solicitar licencia de ocupación de vía pública
Independientemente del tipo de obra que vayamos a hacer en nuestra vivienda, es casi seguro que vamos a generar escombros y por lo tanto vamos a necesitar una autorización para la ocupación de la vía pública con un saco o contenedor de escombros. Será necesario una licencia de ocupación de la vía pública para colocar el contenedor o saco de escombros que dé servicio a la obra. Esta licencia suele ser una tasa diaria por cada día de ocupación que varía en función de cada ciudad. El presupuesto de obra no suele incluir esta licencia.
El procedimiento es tan sencillo como rellenar los impresos, pagar la tasa y entregarlos en la oficina de rehabilitación.
Debes tener en cuenta que:
- El contenedor de escombros que habitualmente se ve en las calles es el de 6 m3
- El saco industrial para escombros más utilizado es el de 1 m3
- El número de contenedores suele ser una unidad ya que lo normal es irlo cambiando según se va llenando
Esta licencia se deberá solicitar como mínimo con unos días de antelación a la ocupación de la vía pública
Coste aproximado de la licencia
Esta consta de dos conceptos: el impuesto de ICIO y la tasa de tramitación.
El impuesto del ICIO
El ICIO varía en cada municipio y oscila comúnmente entre el 3 % y el 5% del presupuesto de ejecución material (PEM) de la obra.
Tasa de tramitación
La tasa de tramitación también y puede ser el 0,7% del PEM, aunque suele determinarse una cantidad mínima rondando los 50 €.
5.Obra
Las obras de reforma o rehabilitación suelen ser una prueba de paciencia. Convivir con las obras suele resultar duro pero con trabajos bien planificados la experiencia puede hacerse más liviana.
Hay que comprobar que se cumple con lo contratado y ver si los materiales que se colocan en la reforma corresponden a los reseñados en proyecto.
Existe la posibilidad de aplicar un IVA reducido de un 10%. Éste es aplicable para obras de renovación o reparación en edificios destinados a viviendas, donde constructores, o gremios que efectúen ejecución de obra,aporten materiales cuyo coste no exceda del 40% del total de la reforma.
