La obligación de realizar el informe de evaluación de edificios se extiende a todos los edificios residenciales con más de una vivienda y una antigüedad de cincuenta o más años.Se asimilarán a esa tipología los edificios destinados a ser ocupados o habitados por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o residencias.

Propiedad o Comunidad de propietarios

En el caso de Propiedad vertical, al ser propietario único, la toma de decisiones resultará fácil, siempre que se asesore con los profesionales idóneos. En el caso de las Comunidades de propietarios, estas deben organizarse constituyendo Junta de Obras, es decir, un grupo de propietarios que harán el seguimiento. La Junta es elegida en asamblea de la Comunidad y está formada por el presidente de la comunidad y varios vecinos voluntarios. El número de miembros debería ser entre 3 y 5.

La junta es la interlocutora entre la obra y la comunidad. Debe estar al corriente del desarrollo de la obra y debe tener la suficiente autonomía para tomar las decisiones necesarias a propuesta de la dirección facultativa. Debe informar al resto de los propietarios sobre el avance de las obras, aparición de patologías ocultas, necesidad de reparaciones urgentes, cambios en soluciones constructivas, variaciones de presupuesto, etc. Velará por los intereses generales de la comunidad y la correcta ejecución de la obra sin influencias ni intereses particulares. Debe asistir al mayor número posible de visitas de obra (uno o varios miembros), siendo coherentes en sus planteamientos y decisiones.

La Propiedad tiene como responsabilidad primordial la búsqueda y contratación del técnico que debe hacerse cargo de la diagnosis y de las obras, y de la empresa constructora que las haya de ejecutar. Asimismo, debe contratar los seguros y garantías sobre los trabajos (TCR, RC, avales, etc.).

 Administrador de la finca

El Administrador de fincas es un profesional que, de manera habitual, continuada y retribuida presta servicios de administración y asesoramiento a los propietarios de bienes inmuebles, ya sean rústicos o urbanos; administra sus alquileres y gestiona sus comunidades de propietarios. Desarrolla una actividad de gran valor socioeconómico que afecta de forma directa, práctica y cotidiana en la vida de los ciudadanos.

Sus funciones cuando se hacen obras de rehabilitación en una finca consisten en, previamente, evaluar los problemas detectados y tratarlos con la Propiedad. El Administrador debe asesorar en todo el proceso, desde la contratación del técnico, estudio de presupuestos, garantías de las empresas, financiación de la obra, solicitud de subvenciones, etc, todo ello, con el objetivo de acompañar la Propiedad en la toma de decisiones. Durante la obra, y en coordinación con la Junta de obras, será el interlocutor con los agentes implicados, en salvaguarda de los intereses de la Comunidad.

 Técnico experto en rehabilitación

Se trata del Técnico designado para asesorar a la Comunidad de propietarios y la Junta de obras desde su inicio hasta su finalización. Debe tener la confianza de la propiedad y velar en todo momento por sus intereses, para alcanzar unas obras de calidad en el tiempo y con los costes previstos.

Su tarea comienza con un informe que explique la detección y análisis de las lesiones o disfunciones que presente el edificio, haciendo especial incidencia en las posibles urgencias detectadas. A continuación, el técnico debe elaborar un diagnóstico, que es un trabajo cuidadoso de análisis e investigación de las patologías detectadas en el informe previo para, seguidamente, poder ya redactar el proyecto de rehabilitación correspondiente, en el que se definen con precisión todas las tareas a desarrollar, se hace un estado de mediciones y un presupuesto estimado.

El Técnico también apoya en el proceso de licitación entre varias empresas especialistas en construcción y rehabilitación y elabora un estudio comparativo entre las diferentes ofertas. En la obra asume las tareas de dirección y de interlocución entre la Comunidad y la empresa constructora designada, todo haciendo un seguimiento de su ejecución, calidad y plazos, así como del control económico (certificaciones), manteniendo siempre informada a la Junta de obras de su avance y de todas las incidencias que puedan surgir.

Construction Management

Puede darse también la Gestión Integrada de Construcción o Construction Management, es un nuevo enfoque en el proceso de construcción, donde gracias a la experiencia del técnico en todos los campos de la construcción y al conocimiento riguroso del mercado, se puede dividir la obra por lotes o trabajos de especialista, permitiendo principalmente, ejecutar diseño y construcción simultáneamente, reducir el importe y plazo total de la obra y tener un mayor control en toda la fase de construcción.

Empresa especializada en rehabilitación

La Empresa constructora o empresa especialista en trabajos de rehabilitación es la responsable de ejecutar los trabajos definidos en el proyecto redactado por el técnico y aprobado por la Comunidad. La Empresa es escogida por parte de la Comunidad en base al estudio comparativo redactado por el técnico responsable, en el que, además de la comparación de precios, se tendrán presentes aspectos como su especialidad en este tipo de trabajos, la disponibilidad de la estructura necesaria, el personal adecuado y cualificado, la seriedad y la solvencia… en resumen, su solvencia técnica, profesional y económica.

La relación entre la Empresa constructora y la Comunidad, y viceversa, se hará mediante el técnico director de los trabajos para evitar posibles órdenes contradictorias que puedan generar contradicciones y conflictos futuros en los trabajos a ejecutar.

Administraciones públicas

Las obras de rehabilitación están reguladas por la normativa de ámbito estatal, autonómica y por las ordenanzas locales. Hay que conocer bien los derechos y las obligaciones que se desprenden de estas regulaciones para poder tener en cuenta en el momento que queremos realizar unas obras de rehabilitación.

Obligación de mantener.  La Propiedad de un inmueble es responsable de su conservación y rehabilitarlo para mantenerlo en condiciones de uso adecuadas. Por ello debe estar informada del estado del edificio. Las viviendas deben adaptarse a los estándares de Funcionalidad, Seguridad, Salubridad, Accesibilidad, Sostenibilidad y Eficiencia Energética.

Evaluación del estado de los edificios (IEE). Los edificios, por obligado cumplimiento, deben ser objeto de unas inspecciones técnicas periódicas que evalúen sus características y estado de conservación. Todos los edificios mayores de 50 años están obligados.

Licencia de obras. Previamente al inicio de las obras, la Comunidad debe disponer de la licencia o permiso de obras municipal. La solicitud debe hacerse por régimen de licencia o de comunicación. El plazo de tramitación depende del régimen de intervención de la Administración, y puede variar entre 24 horas y tres meses (aproximadamente).

Ayudas a la rehabilitación. Las Administraciones ofrecen subvenciones y financiación en función de la tipología de las obras. Patologías diversas, accesibilidad, mejora energética y muchas otras son actuaciones que pueden ser objeto de ayudas públicas. Estas ayudas son variables y hay que informarse en cada momento.

1. La Comunidad de propietarios y el Administrador detectan anomalías, desperfectos o lesiones en el edificio que requieren obras de rehabilitación o mantenimiento (también puede ser el resultado de haber pasado el Informe de Evaluación del Edificio IEE obligatorio).
2. La Comunidad y el Administrador contactan con un Técnico especializado en rehabilitación para que haga una valoración de los trabajos a realizar.
3. El Técnico escogido realiza una inspección del edificio, analiza la problemática detectada y emite un informe técnico que establezca la gravedad y urgencia de la situación y recomiende las medidas a tomar.
4. El Presidente de la Comunidad y el Administrador informan a los vecinos y proponen la creación de una Junta de Obras para el seguimiento de las obras de rehabilitación.
5. La Comunidad de Propietarios contrata el Técnico elegido para hacer la diagnosis y el Proyecto de rehabilitación. El Técnico dirige las obras, el control económico y asume la coordinación de seguridad bajo supervisión de la Junta de obras.
6. El Técnico redacta el Proyecto, que incluirá: memoria descriptiva de los trabajos, pliego de condiciones, estado de mediciones, presupuesto, planning de las obras, planos generales y detallados y estudio de seguridad.
7. La Comunidad de propietarios aprueba el Proyecto y la realización de las obras descritas.
8. La Junta de obras y el Administrador remite la documentación del Proyecto a diferentes empresas constructoras especializadas (normalmente tres), para la presentación de los presupuestos de obra.
9. La Junta y el Administrador remiten los presupuestos de las empresas al Técnico porque haga un estudio comparativo.
10. El Técnico emite su informe a la Junta y al Administrador, que deberá elegir la Empresa. También se analiza el modelo de contrato de obra con la Empresa.
11. En caso de ser empresa que ofrece proyecto llave en mano, los presupuestos de los gremios especialistas irán junto al proyecto. Las ventajas son claras frente al modelo de funcionamiento descrito en los apartado 8,9 y 10:

•  -Un precio cerrado
• -Un compromiso en el plazo
• -Una calidad garantizada según especificaciones: ejecución con proveedores de alta solvencia.
• -Una única fuente de responsabilidad

La Junta de obras presenta en la Comunidad, en Junta General, el presupuesto aceptado, por a su aprobación. Se recomienda prever una cantidad destinada a posibles nuevas intervenciones complementarias al Proyecto, cantidad controlada por la Junta de Obras. Se aprueban las derramas o gastos, caso de no haberlo hecho antes.

12. La Junta de obras firma el contrato con la Empresa, estableciendo las condiciones técnicas, económicas, garantías, programación y duración de las obras y la fecha de inicio de las mismas. Se adjunta el Proyecto como documento contractual.
13. El Técnico y/o el Administrador tramita la autorización municipal de obras (licencia) y, si caso, la financiación necesaria y las subvenciones o ayudas. La solicitud de licencia es paralela a la licitación de obras. Se deberá disponer de la calificación provisional.
14. La Junta de obras considera la conveniencia de contratar un seguro de responsabilidad civil para hacer frente a posibles daños que se puedan causar a lo largo de las obras.
15. Antes de iniciar las obras, el Administrador solicita a la empresa constructora el certificado de estar al corriente de pago con Hacienda y Seguridad Social, póliza de responsabilidad civil y todo riesgo construcción (TCR) y Carta de Garantía sobre la obra. La Empresa presenta Plan de Seguridad y Salud de la obra, en su caso, al Técnico director de la obra y comunica la apertura del centro de trabajo ante la Administración laboral.
16. Iniciada la obra, se programan visitas de seguimiento con la participación del Técnico, la Junta, el Administrador y la Empresa. Se levanta acta de todas las decisiones tomadas.
17. El Administrador realiza los pagos de las certificaciones de obra previamente conformadas por el Técnico.
18. Finalizada la obra, el Técnico emite el Certificado Final de Obra y documentos según las obras realizadas (certificados de idoneidad técnica y de homologación, fichas de materiales, certificado de paramentos exteriores …). Se presenta todo en las oficinas de rehabilitación
19. Con la calificación definitiva y cobro de las ayudas se termina el proceso.

Se recomienda ponerse en manos de profesionales con experiencia en rehabilitación y hacer caso de las orientaciones que ellos le den.

1. Estado del edificio

Antes de plantear una obra hay que estar seguro del estado del edificio.

El informe previo y el posterior diagnóstico son los primeros pasos para estar seguros de qué es lo que hay que hacer y poderlo programar en el tiempo.

2. Actuaciones a realizar

El informe previo y el diagnóstico nos habrán determinado las actuaciones a realizar, así como la su urgencia y programación. Para todas las actuaciones hay que redactar un Proyecto, sin el que resultará imposible comparar presupuestos ni hacer un buen seguimiento de la obra ni de la su calidad.

Cuando hacemos unas obras necesarias es un buen momento para plantearnos otras mejoras en el edificio las que, aprovechando el gasto que ya tenemos que hacer, nos pueden salir mucho más a cuenta. Así, renovar instalaciones obsoletas todavía en servicio nos puede ahorrar mucho costes futuros; mejorar el comportamiento térmico del edificio nos puede representar un ahorro en la factura de la luz y mejora en el confort. Los técnicos le aconsejarán sobre los posibles ahorros y el tiempo de amortización.

3. Derramas y plazos para cubrir los gastos de obra

No se deben comenzar las obras sin tener los fondos necesarios para cubrirlas. Se debe calcular la previsión de tesorería en función de los plazos, haciendo previsión de posibles trabajos complementarios y posibles situaciones de morosidad.

4. Ejecución de las obras

Es necesario que la empresa especialista en rehabilitación escogida sea la adecuada para el tipo de obra a realizar técnicamente, económica y estructuralmente. Se hará un seguimiento continuado y adecuado de la obra, y la Comunidad debe ser ágil para tomar decisiones respecto de intervenciones complementarias que pueden surgir en el transcurso de la obra. Igualmente será bueno formalizar un acta de inicio y una de fin de obra, firmadas por la Comunidad (Presidente), el Técnico y la Empresa.

La mejor garantía es una obra correctamente ejecutada, ya que la vía de las reclamaciones es larga y nunca se recupera la calidad razonable. Hay que contar con un Técnico y una Empresa especializados. Los presupuestos económicos siempre acaban saliendo más caros e implican menos calidad. Hay que tener muy en cuenta que el ahorro que puede suponer recurrir a la economía sumergida tiene, como contrapartida, una falta de garantía total en todo el proceso.

5. Seguimiento posterior

El seguimiento del edificio y de su envejecimiento por parte de un técnico nos facilitará el poder intervenir en las patologías cuando éstas han afectado a muy poca parte del edificio y se pueden reparar con mínimos esfuerzos e inversión. Este es el principal valor añadido que aporta el hecho de disponer de un técnico de cabecera para el inmueble.