PASOS PARA REFORMAR UN LOCAL EN VIVIENDA
En la rehabilitación urbana de Pamplona es posible que en el extrarradio una propiedad valga más como vivienda que como inmueble comercial, al contrario de si está en el centro. Y, por supuesto, hay que verificar si el local se ajusta a las condiciones que marca la ley para un nuevo uso.
El inmueble debe de cumplir con una serie de requisitos que permitan que la nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad establecidas por la Normativa Urbanística. Esta normativa aplicable de habitabilidad puede variar según las comunidades autónomas o las localidades.
En el caso de Navarra, y exclusivamente desde el punto de las condiciones de habitabilidad, cualquier local puede transformarse en vivienda, siempre que con las obras de adecuación, como vivienda de nueva creación en edificio existente, se consiga cumplir con las condiciones de los anexos I y II del Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra y el resto de la normativa de edificación de obligado cumplimiento.
Los problemas más frecuentes en nuestra experiencia suelen venir por altura mínima insuficiente o por no poder crear ventilaciones hasta cubierta en los espacios que lo requieren.
Hay que tener presente que, además de las condiciones de habitabilidad, se deben cumplir otras condiciones, como que sea un uso admitido por el planeamiento urbanístico municipal y obtener la oportuna licencia. Puede requerir autorizaciones de la comunidad de propietarios del edificio, etc. Los pasos a dar serán:
1.CONFIRMAR POSIBILIDAD DEL CAMBIO DE USO
El primer paso será por tanto confirmar con la oficina de rehabilitación urbana o bien con urbanismo la posibilidad del cambio de uso.
Se pueden estimar unos condicionantes generales:
-Se exige que el local dé a la calle o a un patio de manzana.
-No está permitido el cambio de uso de los locales comerciales ubicados en polígonos industriales.
-El espacio mínimo permitido es de 30 m2.Con esta superficie se podría realizar un estudio, es decir, una única habitación con funciones de salón-comedor-cocina más el baño.
-Se contemplan también una serie de especificaciones técnicas que tienen que ver con la fachada, los accesos, la seguridad contra incendios…
-El local debe tener una longitud de fachada mínima de 6 metros (Ordenanza Municipal de Pamplona)
-La altura mínima de los techos debe ser de 2,50 metros.
-En la normativa también se especifican las condiciones higiénicas y de ventilación de las que debe disponer cualquier vivienda, lo que afecta, por ejemplo, al tamaño de las ventanas. Todas las piezas habitables (salón, dormitorio y cocina) deben tener ventilación e iluminación natural, con un mínimo del 8% y 12% respectivamente, con respecto a la superficie útil de la habitación a la que sirven.
-La cocina debe disponer de salida independiente de humos, independientemente del hueco de luz y ventilación.
-No está permitido construir piezas habitables bajo el nivel de calle.
2.ESTATUTOS DE COMUNIDAD
Habrá que confirmar los estatutos de la comunidad y el reglamento si lo hubiese, para ver si tiene regulado este tema; será necesaria la aceptación en junta del cambio.
3.PROYECTO ARQUITECTURA
Lo siguiente sería empezar las gestiones con el ayuntamiento, solicitando la correspondiente licencia. En este paso es donde el técnico tendrá que aportar la documentación técnica (PROYECTO DE ARQUITECTURA)
4.EJECUCIÓN
Se ejecutarán las obras y tras el Fin de Obra se recibirán los certificados y permisos correspondientes (Cédula de habitabilidad -Calificación definitiva).
5.LEGALIZACION REGISTRO PROPIEDAD
Será necesario legalizar la nueva situación con el registro de la propiedad. Un notario redactará escritura pública que tiene que ser depositada en el registro de la propiedad.
6.CATASTRO
Finalmente habrá que regularizar la situación con el catastro, mediante declaración con la que se obtiene la modificación del tipo de inmueble así como la nueva valoración catastral.
